Investiční pákový efekt při hypotéce aneb Když dva dělají totéž
Na začátek je dobré uvědomit si, že peníze jsou dnes jen jedničky a nuly na papíře, takže pokud si to umím spočítat, tak dokáži z absolutně totožné situace vytěžit diametrálně rozdílný výsledek. Vezměme v úvahu příklad dvou gentlemanů, Petra Konzervativního a Jana Vychytralého.
Oba mají 35 let, oba dělají ve stejné IT firmě a mají velice podobné příjmy, žádné závazky mimo splátek automobilu. Za posledních 7 let si díky svým nadstandartním příjmům zvládli vytvořit velice napěchovaný finanční polštář v hodnotě 4 milionů korun. Oba dva se rozhodli že investují své peníze do nemovitosti s tím, že pro účely tohoto příkladu uvažujme hodnotu nemovitosti ve výši 10 milionů korun.
Petr Konzervativní se obrátil na svého bankovního poradce s tím, že by si rád u své banky půjčil 6 milionů Kč a zbytek kupní ceny by uhradil z vlastního.
Hypotéka 6.000.000 Kč, splatnost 30 let, sazba 2,5% p. a., měsíčně by splácel 23.708 Kč.
V teoretickém případě, že by se úroková sazba za 30 let nezměnila a hypotéku předčasně nesplatil, splácel by stále 23.708 Kč a v 65 letech by měl splacenou hypotéku a vlastnil by nemovitost, která by vzrostla na hodnotě.
Jan Vychytralý na to šel od lesa a obrátil se na svého poradce, který mu vysvětlil, že banka je schopná klientovi půjčit až 80% z hodnoty nemovitosti za stejnou sazbu jako Petrovi, tím pádem potřebuje na koupi nemovitosti ze svého jen 2 miliony a zbylé 2 miliony může investovat.
Hypotéka 8.000.000 Kč, splatnost 30 let, sazba 2,5% p.a., měsíčně by splácel 31.610 Kč
Investice 2.000.000 Kč mu při fixním zhodnocení 6,5% p.a. přinese měsíční zhodnocení 9.208 Kč
V teoretickém případě, že by se úroková sazba hypotéky za 30 let nezměnila, musel by ze své kapsy reálně vytáhnout na splátku hypotéky po odečtení výnosu z investice 22.402 Kč, což je o něco méně nežli jeho kolega Petr. V 65 letech by měl taktéž splacenou hypotéku, taktéž by vlastnil nemovitost, nicméně oproti kolegovi bude disponovat ještě investovanou částkou 2 miliony, která mu v průběhu času vydělávala na splátky hypotéky. Další variantou je, že by peníze z investice v čase použil na předčasnou splátku hypotéky, takže oproti Petrovi Konzervativnímu by Jan Vychytralý platil na splátkách méně, a měl by kompletně splaceno již za 24 let a 4měsíce.
Které řešení je vhodnější, nechám na rozhodnutí čtenáře, nicméně podotýkám, že tyto varianty nejsou jediné, které nám finanční trh nabízí. Situací, jak naučit peníze skákat jak my pískáme, je samozřejmě mnohem více.
Zároveň tento způsob uvažovaní a jednání funguje i v jiných částkách a poměrech, nicméně život se nevyvíjí jako modelový příklad, takže je to ještě o trošku složitější… Každopádně je vhodné nad situací uvažovat, případně si nechat poradit od profesionála. Přeji šťastnou ruku při výběru.
